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【房地产进入城市可行性报告】天津城市解读2017_图文

天津快速解读
绿都地产研究院
2017年05月

目录

1

城市宏观认知

2

土地市场分析

3

房产市场分析

4

城市板块解读

2/111

目录
1 城市宏观认知 |城市概况|经济人口|政策层面| 3/111

城市概况丨概况
1 ? 天津地处京津冀城市群中心区域区域,国家中心城市、超大城市,为环渤海地区核心经济中心,首批沿海开放城市;
? 具有京津冀城市区和环渤海区域战略核心地位,与北京的城市联动性较强;

经济环境:

城市地位:

十三五京津冀 经济中心

京津冀·天津

? 国家战略:京津冀协同发展、一带一路 ? 宏观区位:世界六大城市群的京津冀城市群内,环渤海核心区域 ? 经济实力:环渤海地区经济中心

?中心之城:中国北方经济中心,国际港口城市,北方国际航运中 心,北方国际物流中心
4

城市概况丨区位交通
1 ? 天津地理位置优越,城市地位重要,由于京津冀一体化战略发展京津冀铁路网和城市一小时城际铁路交通圈,对外交通发达;
? 地铁规划为环放式结构,共由9条线组成, “十三五”期间,天津将重点实施10条轨道交通项目,到2020年地铁运营里程达到375公里;

天津区位图 承德

天津铁路枢纽图

张家口 北京

秦皇岛 唐山

廊坊 天津

保定

石家庄

沧州 衡水

邢台

邯郸

? 北临廊坊,距离北京100公里;南临渤海;西 连保定,东连唐山。
? 地处环渤海经济圈中心,北距北京100公里, 廊坊60公里,南临渤海,京津冀一体化带来的 区位优势明显。

?机场:天津滨海国际机场; ?铁路:京津城际铁路、津滨城际铁路、京沪高速铁路、 津保铁路、津山铁路; ?公路:京津唐高速公路、京福一级汽车专用公路、拉丹 高速、京哈、京唐、津同、津榆公路

天津地铁路线图

编号 4号线 5号线 7号线 Z4号线 B1号线

走向 小街-民航大学 双街-李七庄 赛达八支路-榆关道 新城一-汉蔡路 欣嘉园东-新城四

现状 2019年投入使用 2017年底运行
2021年运营 2020年运营 2020年运营

5

城市概况丨行政区划
1 ? 武清区位于天津市西北部,全区总面积1574平方公里,地处京津之间,是京滨综合发展主轴重要节点,距北京市区71公里,距天津市区13
公里,区位优势得天独厚,主要以高新技术产业、服务业为主。

天 津 市

行 政

蓟县









宝坻区

武清

宁河区

北辰区

中心 西青区 6区

东丽区

静海区

津南区 滨海新区

红桥区 河北区 南开区 和平区 河东区
河西区

组团 市内六区 环城四区 远郊区县 国家级新区

行政辖区 和平区 河西区 河东区 南开区 红桥区 河北区 东丽区 西青区 津南区 北辰区 宁河区 宝坻区 静海区 武清区
蓟县
滨海新区

功能简介(市内六区、环城四区及远郊区县) 位于天津市中心城区的核心位置,是全市金融、商贸、教育和医疗卫生中心,体现天津繁荣的标志区 位于天津市区东南部的海河西岸,是天津市中心城区之一,辖区面积42平方公里,常住人口98万 位于天津市东部,占地40平方公里。现有居民88.98万人, 是实现天津市经济中心战略东移的要地 位于天津市城区西南部,全区总占地40.64平方公里,是天津市重要的商贸中心、高新技术产业基地、文化旅游基地 位于天津城区西北部,全区面积21.31平方公里,是天津城市、商业、工业和近代教育的发祥地 位于市区东北部,面积32平方公里,人口64万,是集工业、商业、服务业、房地产业和旅游业为一体的开放型城区 地处天津市区和滨海新区之间,全区总面积477.34平方公里 位于天津市西南部,全区总面积570.8平方公里,常住人口80.94万人 位于天津市东南部,总面积420.72平方公里,是天津市四个环城区之一,处于天津市经济发展主轴上,是承接中心城 区城市功能和滨海新区产业功能的重要地区,素有天津“金三角”之称 位于市区北部,京津黄金走廊和京津塘高科技产业带重要节点,全区总面积480平方公里,人口60余万
位于天津市东北部,全区总面积1414平方公里,主要以加工工业、旅游服务业为主 位于天津市的中北部,全区总面积1509平方公里,产业主要以商贸物流业,现代制造业为主 位于天津市西南部,全区总面积1476平方公里,是国务院批准的沿海开放县,以制造业、物流业为主 位于天津市西北部,全区总面积1574平方公里,地处京津之间,是京滨综合发展主轴重要节点,距北京市区71公里 ,距天津市区13公里,区位优势得天独厚,主要以高新技术产业、服务业为主 位于天津市最北部,全区总面积1593平方公里,主要以旅游业,轻加工工业为主 位于天津东部沿海地区,环渤海经济圈的中心地带,总面积2270平方公里,常住人口297万,是中国北方对外开放的 门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居生态型新城区,被誉为“中国 经济的第三增长极”
6

城市概况丨行政区划调整与城市扩张
1 ? 武清区位于天津市西北部,全区总面积1574平方公里,地处京津之间,是京滨综合发展主轴重要节点,距北京市区71公里,距天津市区13公
里,区位优势得天独厚,主要以高新技术产业、服务业为主。

天 津 市

行 政

蓟县









宝坻区

武清

宁河区

北辰区

中心 西青区 6区

东丽区

静海区

津南区 滨海新区

天津中心6区 行政区划

红桥区

河北区

南开区 和平区 河东区

河西区









发 展

武清





天津行政区划变迁:
? 1960年汉沽划归唐山市; ? 1962年汉沽重新划归天津市; ? 1973年蓟县、宝坻、宁河、静海、武清、五县划归天津市; ? 1994年滨海新区成立; ? 2000年武清县撤县并区; ? 2001年宝坻县撤县并区; ? 2009年撤销塘沽区、汉沽区、大港区、设立滨海新区; ? 2015年静海县、宁河县撤县并区;

? 一轴两带,南北生态: ? 双城双港,相向拓展:

以武清、中心城区、海河

中心城区沿海河向下游区

中游和滨海核心区为京滨

域主动对接,滨海新区核

综合发展轴,宁河、宝坻、

心区沿海河向上游区域扩

滨海核心区为东部滨海发



展带,蓟县、宝坻、中心

海河成为主要发展带,海

城区、西青和静海为西部

河中游是极具增长潜力的

城镇发展带

发展空间

7

经济人口丨经济能级与结构
1 ? 经济总量自2011年加入万亿俱乐部、增速稳步高增长; ? 第三产业自2015年占比超过50%,产业结构持续优化,承接北京高端服务业转移; ? 固定资产投资稳步增长,房地产投资额占比2016年在房地产市场火爆的背景下提升明显;

国民生产总值(单位:亿元)

20000 15000

17.4%

16.4%

13.8%

10000

12.5%

10.0%

5000 0

9109
2010

11191
2011

12885

14370

15722

2012

2013

2014

GDP

实际增速

9.3%
16538
2015

9.0%
17855
2016

20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%

三产结构情况
100%

80% 60%

45%

40% 20%

53%

0% 2010

46% 53% 2011

47%

48%

49%

52%

51%

49%

2012

2013

2014

一产 二产 三产

52% 47% 2015

54% 45% 2016

房地产投资占固定投资比例 (单位:亿元)

固定资产投资 16000

房地产投资

占比

14629

20%

14000 12000

11654

13066

18%

10000
8000 6511
6000

8871

10121

7511 14%

14%

15%

15%

14%

16%

16%

14%

4000

13%

2000 867

1080

1260

1481

1700

1872

12% 2300

0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

10%
8

经济人口丨人口规模及结构
1 ? 人口积累:2016年天津常住人口1562万人,中高增速,2016年外来人口有一定流失;
? 人口收入:天津市城镇人口收入水平较高,消费水平逐年提高;

天津市 2015年年末人口分布
蓟县 86

宝坻区 70

武清 90

北辰区 39

6区 西青区 400
39

东丽区 37
津南区 44

静海区 60

滨海新区 124

宁河区 40

红桥区 52

河北区 63

南开区 和平区 河东区

86

42

75

河西区 82

天津全市常住人口主要集中在市内 六区和滨海新区,第二梯队为武清 区和蓟县,市内六区人口集中南部 地区

*2013、2014年人均消费支出数据缺失,2016统计口径为全市

常住人口 (单位:万人)
2000

1500 1000
500 0

1294 5.3%
309 2010

1355 4.7%
358 2011

1413
4.3% 420
2012

常住人口

1472

1517

4.2% 468
2013

3.0% 500
2014

外来人口

人口增速 10.0%

1547

1562

8.0% 6.0%

4.0%

2.05%20 2015

1.0% 518
2016

2.0% 0.0%

城镇居民收支情况(单位:元)
40000

30000 24293

26921

29626

城镇人均可支配收入

32658

31506

20000 10000

16562

18424

20024

城镇人均消费支出

34101

34074

26230

26129

0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016
9

政策层面丨限购/贷/售与销售政策
1 ? 住宅市场限购升级,除滨海新区外,本地户口限购第三套,本市二套房首付6成; ? 外地购房者需提供3年内连续缴纳2年以上的社保或纳税证明;本市二套房首付6成;外地户口限购第二套; ? 由于房管局限价,使得部分区域在售新房和周边二手房及土地价格倒挂,二手房价格更能体现实际市场

限购升级

外地首套即需提供满2年社保或个税,二套直接限购,本地第3套限购;

拥有住宅

10.01升级前

非天津市户籍 (以家庭为单位)
本市户籍

无住房,购买首套 有1套,购买第2套 有2套,购买第3套
无住房/有1-2套, 购买第1-3套

限购1套 无需提供社保证明
不受影响

限贷升级

首套首贷首付30%,二套/二贷最低50%。

拥有住宅/贷款情况 首套首贷
无房/有贷款记录 1套/无贷款记录
1套/贷款还清
1套/贷款未还清

置业 首次
再买1 套

10.01升级前 30%
30% 非本市40%

2套及以上/贷款未还清

首付不低于50%

2套及以上/贷款还清

2017.03升级后
提供3年内满2年社保或个税
家庭限购2套 单身限购1套
10.3新政限贷升级 首付不低于30% 首付不低于30%
首付不低于50%

销售政策

售价空间受到严格控制

维度

8.12苏十五条新政

10.3新政升级

① ② ③ 备案价限涨 ④

3个月不宜调高



6个月不宜超6%

12个月不宜超12% 下一批次备案价不



宜高于上一批次同

类型房屋成交均价

的6%

同一批次分批 销售时,不得 提高销售价格。 下一批次备案 价格不得高于 上一批次同类 型房屋成交均 价。

① 一次预售≥3万方

预售管理升级 ②

10日内一次性对外 销售

/

③ 预售条件

10

政策层面丨土地政策
1 ? 2016年天津土地市场看涨预期明显,竞争激烈、地王频出;在“控房价、防泡沫、防风险”的宏观背景下,天津土拍对竞拍人自持面积和资
金提出了更高的要求;相对于其他一线和热点二线城市,天津土地市场政策相对温和;

城市

初步限地价

竞争限制
竞配建 竞争或 竞争或 或品质 限定房价 限定自持

资金限制

7090

缩短付清 查购地资 提高保证

时间

金 金比例

现房 销售

其他限制

土拍难度

限购地数 房屋出售 评分



限制

北京 限地价、限房价、竞自持面积









5

深圳

双限双竞













5

广州 限地价+竞配建+竞自持+摇号 √









4

上海

综合评分报价







4

天津 设最高限价,竞自持面积







4

合肥

限地价、限房价









4

武汉

一次报价或竞争规划方案







3

郑州 200%溢价限制,一次性报价





3

南京

设最高限价,摇号







3

杭州

设最高限价,竞自持面积









3

苏州

设最高限价,一次性报价







3

天津土拍政策
? 保证金为挂牌价的50%; ? 当挂牌竞买报价达到最高限价时,不再接受更高
报价,竞报自持面积等;若竞报自持规划商业建 筑面积达到上限时,转为竞报自持规划住房建筑 面积阶段,若现场自持住房建筑面积竞报达到最 高上限时,由竞买主持人当场宣布竞价最高上限 住房建筑面积者为竞得人;对竞报自持商业建 筑、自持住房建筑,不得办理销售许可,不得分 割转让、分割抵押; ? 应提交竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、 转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信 证明; ? 签订土地出让合同后30日内付50%、60日内缴清 土地出让金。【2016年9月:签订合同30日内付 50%,剩余在90日内付清】

11

政策层面丨限购/贷/售与销售政策
2 ? 2016年因为价格外溢天津承接大量北京刚需及投资客户,市场逐步升温,量价进入快速增长期;2016年10月天津出台限购限贷政策抑制资金
杠杆和打击投资,同时在供应端加大土地供给,促进市场回归合理需求;

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

城市 珠海 深圳 广州 厦门 上海 北京 郑州 成都 南京 苏州 天津 武汉 保定 福州 杭州 长沙

限购 8 9 4 5 9 7 7 5 4 5 7 7 5 4 4 6

限贷 10 14 13 11 11 12 10 8 13 11 8 8 12 8 8 7

限售 4 0 3 3 0 0 2 4 0 0 0 0 0 2 4 2

管楼 总强度 排名 3 25 17 1 24 18 2 22 19 2 21 20 1 21 21 1 20 22 1 20 23 2 19 24 2 19 25 2 18 26 2 17 27 2 17 28 0 17 29 2 16 30 0 16 31 1 16 32

城市 南昌 济南 合肥 青岛 嘉兴 东莞 常州 佛山 中山 无锡 惠州 西安 南通 扬州 贵阳 重庆

限购 5 4 4 4 2 3 0 4 4 2 0 0 0 0 0 0

限贷 8 6 7 6 8 5 8 5 6 4 0 0 4 0 2 0

限售 0 2 0 2 2 2 2 0 0 2 4 4 0 2 0 0

管楼 总强度

1

14

2

14

2

13

0

12

0

12

1

11

0

10

1

10

0

10

1

9

4

8

1

5

0

4

2

4

0

2

0

0

天津限购限贷政策
? 限购: ? 本市户籍-单身限购1套、家庭限购2套 ? 非本市户籍-限购1套(3年内连续两年缴纳社保)
? 限贷: ? 首套房(无房无贷、无房有贷) – 不低于30%、非本市上升至不低于40% ? 二套房 (有房无贷、有房有贷) – 不低于50%
? 管楼: ? 商品住房项目建筑规模大于3万㎡,每期申请销售 许可面积不得低于3万㎡(尾盘除外) ? 商品住房项目建筑规模在小于3万㎡,须一次性办 理商品房销售许可; ? 申请办理新建商品房销售许可时,应当在商品房销 售方案中申报每幢房屋单位建安造价、销售单价上 限和每套房屋销售价格上限,10日内一次性公开房 源信息

12

1 城市宏观认知
城市概况: 准一线城市,京津冀城市群重点城市;产业基础雄厚,发展潜力巨大; 经济人口: 经济人口基数雄厚,承接北京产业及城市功能转移,经济结构逐渐优化升 级; 政策层面: 土地市场提高竞争门槛,住宅市场限购限贷,相较其他重点城市政策力度 较为温和;
13

目录
2 土地市场分析 |土地供应|成交结构|地王分析| 14/111

土地市场丨供求量价走势
2 ? 经过两年缩量供应后,2016年天津宅地市场供求量激增,价格涨幅明显,土地市场僧多粥少导致土地溢价较去年同比上浮明显;
? 结构上看,全年土地走量主要集中在宝坻区和滨海新区,而市内六区由于供应稀少配套成熟导致价格高企;

天津 住宅土地供求量价 2012-2016年度走势 (单位:万㎡、元/㎡)

供应面积

成交面积

成交均价

2000 1500 1000

5043

5736

8799

12000





10000

地 市



8000





6000

500
2320 1753 1470 0
2012年

3704 1778 1666
2013年

1291 1210 2014年

916 872 2015年

1696 1420 2016年

4000 2000

天津 住宅土地供求量价 2015.01-2017.02月度走势 (单位:万㎡、元/㎡)
300

250

200
150 7641
100

6192

11987

50

供应面积

成交面积

成交均价

年 各

25000 区 域



20000 地





15000 量



10000

结 构

5000

0 15-04

15-07

15-10

16-01

16-04

16-07

16-10

17-01

0 17-04

16

16

指标
成交土地量 成交建面量
出让金 成交价 溢价率 流标率 区域 宝坻区 滨海新区 津南区 静海县 北辰区 西青区 武清区 蓟县 河东区 南开区 红桥区 东丽区 和平区 河北区

累计数值 821万㎡(108)
1420万㎡ 1250亿元 8799元/㎡
77% 13% 成交建面(万㎡) 275 232 174 154 153 94 76 54 52 38 33 33 31 21

15年同比 62% 62% 150% 54%
+66百分点 +5百分点 成交均价(元/㎡)
2390 7578 7367 3480 7363 18551 6787 2974 14054 31176 14479 18533 36628 28215

15

土地市场丨成交结构
2 ? 近年来天津市内6区土地供应缩量明显,土地成交逐渐向外围近郊的宝坻区、北辰区和滨海新区转移;武清区近年来供应缩量;
? 由于市场看涨预期,近年来天津土拍市场逐步升温;全市地楼比逐步提高至65%,超过风险预期线;

2013-2016年 天津 住宅用地成交结构 各区走势
(单位:万㎡、%)

100%

西青区

90%

5%

17%

22%

80%

8%

70%

武清区 宁河区 静海区 津南区

60% 50% 40%

蓟县 东丽区 滨海新区 北辰区

30% 20% 10%

宝坻区 和平区 南开区 红桥区

0%

河西区

河东区

河北区

2016年天津 土地成交楼板价
(单位:元/㎡)

蓟县 2974元/㎡

红桥区 1.4万元/㎡

河北区 2.82万元/㎡

南开区 3.1万元/㎡

河东区 和平区 1.4万元/㎡

3.7万元/㎡

河西区

宝坻区 2390元/㎡

武清区 6787元/㎡

宁河区

北辰区 7363元/㎡

6区 西青区2.3万

东丽区 1.9万元/㎡

1.9万元/㎡

津南区

7367元/㎡

静海区 3480元/㎡

滨海新区 7578元/㎡

天津历年 住宅性质用地地楼比 情况 (单位:元/㎡)

16000

100%

13627

13000 10000

10221

10751

10776

11798

47% 49%

65%
8799

80% 60%

7000 4000

23%
2320

34%
3704

5043

5736

40% 20%

1000

0% 2012 2013 2014 2015 2016

地价

售价

地楼比(右轴)

16

土地市场丨区域土地成交
2 ? 2015-2016年天津滨海新区住宅土地出让总数最高,其次为宝坻区;另市内六区成交宗数较多;

2015-2016 土地出让宗数分布图

蓟县 (15)

宝坻区 (38)

武清区 (18)
北辰区 (12)

宁河区 (3)

6区 西青区(26) (16)

东丽区 (4)
津南区 (17)

静海区 (16)

滨海新区 (48)

红桥区 (3)

河北区 (5)

南开区 和平区 河东区 (7) (2) (5)

河西区 (4)

竞得人: 北京恒阳华隆房地产

2015-2016各区域出让住宅用地中最新出让的宗地明细

序号 区县

地块名称

占地面积 (万㎡)

规划面积 (万㎡)

容积 率

成交价 (亿元)

楼板价 (元/㎡)

溢价率

成交日期

1

河北区

河北区天泰路和津浦北路交 口西侧

6.44

13.49

2.09 41.4 30689.4 97% 2016-12-21

2 南开区

南开区咸阳路西侧

6.88

21.00

3.05 53.5 25476.2 41% 2016-09-30

3 西青区

西青区赛达大道北侧

16.77

4

东丽区

东丽区津滨大道与雪山路交 口西北侧

6.52

5 和平区

和平区大沽北路西侧

5.22

32.92 16.17 27.76

1.96 74.5 22628.1 107% 2016-10-14 2.48 30.8 19048.7 177% 2016-08-24 5.31 102 36743.5 22% 2016-06-28

5 河西区

河西区珠江道86号

8.47

14.38

1.70 22.2 15438.1 14% 2015-06-12

6 河东区

河东区六纬路西侧

12.59

28.17

2.24 41.0 14554.5 0% 2016-03-10

8 武清区 武清区高村镇学院道北侧

16.40

17.27

1.05 25.1 14519.5 0% 2016-12-28

9 红桥区

红桥区纪念馆路北侧

11.04

33.01

2.99 47.8 14479.1 86% 2016-08-31

10 滨海新区

生态城生态岛片区

12.47

13.71

1.10 19.1 13898.2 0% 2017-01-10

11 北辰区

北辰区北辰道北侧

12.20

21.84

1.79 27.0 12360.2 76% 2016-06-29

12 津南区 天津市津南区咸水沽镇

9.32

13.98

1.50 15.5 11085.1 11% 2016-12-02

13 静海区 天津市静海区团泊新城东区

14

宝坻区

宝坻区开元路与威远街交口 东南角

19.83 6.22

29.66 12.43

1.50 16.5

2.00

2.2

5563.2 247% 2016-11-30

1801.4

0% 2016-12-29

17

土地市场丨区域地王分析

? 2016年天津地王频出,主要集中市内六区中,2016年3月天房集团以102亿竞得市核心和平区地块,成为天津总价地王;11月金地集团以楼 面价56100元/㎡摘得天津楼面价地王;

天房集团 2016-06

金茂 2016-03

楼板价36744元/㎡

楼板价14554元/㎡

建筑面积27.76万㎡

建筑面积28.17万㎡

R=5.31 溢价率127%

R=2.24 溢价率0%

蓟县

平安地产 2016-10 楼板价20417元/㎡ 建筑面积37.22万㎡ R=1-2 溢价率98.54%
中昂地产 2016-10 楼板价7424元/㎡ 建筑面积14.54万㎡ R=1~1.5 溢价率297%

宝坻区

武清 北辰区

宁河区

6区 西青区

东丽区

津南区

金地地产 2016-11 楼板价56100元/㎡ 建筑面积8.45万㎡ R=≤2.5/0.8 溢价率89.6%

红桥区

河北区

南开区

和平区

河东区

河西区

静海区

滨海新区

正荣 2016-08 楼板价24133元/㎡ 建筑面积7.5万㎡ R≤4.2 溢价率132%

沧州天成 2016-01 楼板价35489元/㎡ 建筑面积2.79万㎡ R≤3.66 溢价率132%

18

2 土地市场

核心观点提炼言简意赅,避 免大量文字堆砌。

供应量: 近年土地市场供略大于求,2016年市场高温,量价齐涨,地王不断,风险加剧;
供应区域:
市区供应缩量价格高企,滨海新区为主力供地区域;武清供应缩量,价格稳定上升,建议机会性进 入; 土地价格:
2016年天津全市土地价格上涨明显,地王频出,地楼比不断攀升,风险加剧;

19

目录
3 房产市场分析 |城市层面|区域层面|企业层面| 20/111

市级层面丨供求量价走势 【商品住宅】
3 ? 2016年天津住宅市场供不应求,成交量价涨幅明显,全年成交金额增长较2015年增长九成;结构上看,滨海新区、武清区成为全年住宅主力
成交区域,而市中心六区供应相对稀缺,价格普遍突破3万/㎡;

15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 15-06 15-07 15-08 15-09 15-10 15-11 15-12 16-01 16-02 16-03 16-04 16-05 16-06 16-07 16-08 16-09 16-10 16-11 16-12 17-01 17-02 17-03 17-04

商品住宅 市场趋势(万㎡,元/㎡)

3000 2400

年度供求价

1800

1200 600 0 400 320

10061
927 889 2012年
月度供求价

10218
1325 1182 2013年

240

160

80

0

*2014年天津市场供应数据缺失

10553
1423 957 2014年

供应面积

成交面积

成交均价

13404

14000

13000

11548

12000

11000

1085 1358 2015年

1267 2220 2016年 17366

10000 9000 20000 16000

12000

8000

4000

0

指标

累计数值

15年同比

16



供应量

别 墅

成交量



成交均价





成交金额



供求比

1267万㎡ 2220万㎡ 13404元/㎡ 2975亿元
0.57

17% 63% 16% 90% -29%

区域

成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)

滨海新区

439

9918

武清

418

8552

津南

227

11403

西青

185

15821

16

东丽

173





静海

135

区 域

宝坻

130

别 墅

河西

121

成 交

北辰

108



河东

74





蓟州

56



红桥

42

13002 9131 8514 31191 14440 28667 9509 25245

河北

41

27553

宁河

34

7636

南开

26

35591

和平

10

34861

21

市级层面丨供求量价走势 【别墅市场】
3 ? 近年天津市场逐步走热;2016年成交量激增,供求关系进一步失衡,均价上涨明显,全年别墅市场成交金额较去年同期上涨超过一倍;
? 从结构上看,全年别墅成交集中在武清区、成交占比超过25%;市中心六区由于供应稀缺导致价格高企;

15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 15-06 15-07 15-08 15-09 15-10 15-11 15-12 16-01 16-02 16-03 16-04 16-05 16-06 16-07 16-08 16-09 16-10 16-11 16-12 17-01 17-02 17-03 17-04

别墅 市场趋势(万㎡,元/㎡)

350
年度供求价
280

210
12577 140

12345

70
128 93 0
2012年 50
月度供求价
40

61 121 2013年

30

20

10

0

*2014年天津市场供应数据缺失

13013
0 111 2014年

供应面积

成交面积

成交均价 14387

15000

13385

14000

13000

110 155 2015年

151 301 2016年
17299

12000 11000 20000 17500

15000

12500

10000

16

指标



供应量

别 墅

成交量

市 场

成交均价



成交金额



供求比

累计数值
151万㎡ 301万㎡ 14387元/㎡ 433亿元
0.5

15年同比
37.4% 94.2% 7.5% 109% -50%

区域

成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)

武清区

静海区

滨海新区

津南区

16



西青区

各 区

东丽区

域 别

宝坻区



蓟县区





北辰区

量 价

河西区

结 构

河东区

宁河区

南开区

河北区

红桥区

和平区

77.68 56.57 40.54 36.89 35.24 20.24 15.77 11.14 3.66 1.20 1.12
1 0.36

12065 11368 15195 14163 23805 13879 8961 12688 18487 50512 27187 11505 25228
-

22

市级层面丨存量&去化周期 【商品住宅】
3 ? 截止2016年12月底,天津商品住宅市场库存量1580万㎡,去化周期仅7.8个月,较去年同期相比去库存效果显著;2017年开年后,由于市场
火爆库存和去化周期进一步下降,截止2017年4月底,去化周期下降至7个月;

天津 商品住宅库存量 2012-2016年度走势 (单位:万㎡、月)

3000 30.0

2500 2000

25.2 22.7
18.5

1500

1000

500
2485 0
2012年

1971 2013年

2192 2014年

2607 2015年

库存量

去化周期 35

30

25

20

15

7.8

10

5 1580
0
2016年

指标

存量统 计

库存量 去化周期

存量统 计

库存量 去化周期

天津 商品住宅库存量 2015.01-2017.02月度走势 (单位:万㎡、月)
3000 32.0
2500 21.1
2000

1500

1000

截止2016年12月底

数值

同比

1580万㎡

降1027万㎡

7.8个月

降14.9个月

截止2017年04月底

1361万㎡

降984万㎡

7个月

降9.9个月

环比 升52万㎡ 升0.1个月
降63万㎡ 降0.1个月

库存量

去化周期 40

32

24

16

7.8

7.3

7.0

8

0

数据来源:CRIC数据系统

23

区域层面丨市场格局 【别墅市场】
3 ? 2016年天津全市别墅市场各区成交量价均涨幅明显;全年市内六区供应稀缺价格高企,环城四区除北辰区外,成交量均有明显增长,价格以
西青区最高;远郊区县中,静海和武清区为主力走量区域,宝坻、宁河区、蓟县成交量较少;

2016天津别墅房价地图
蓟县
宝坻区

2016年 天津各区 别墅 年度供求 走势 (单位:万㎡;元/㎡)

100
市六区

北辰区

东丽区

80

37381

津南区

60

18487

40

13879

20

供应面积
西青区

成交面积

成交均价

滨海新区

50000

40000

14163

23805

30000 16084 20000

10000

武清

宁河区

北辰区

中心 西青区 6区

东丽区

静海区

津南区 滨海新区

0 12 13 14 15 16
100
静海区
80

12 13 14 15 16
武清区

12 13 14 15 16
宝坻区

12 13 14 15 16
宁河区

12 13 14 15 16
蓟县

0 12 13 14 15 16
50000
40000

60

30000

40

11368

12065

20

8961

11505

12688

20000 10000

0 12 13 14 15 16

12 13 14 15 16

12 13 14 15 16

12 13 14 15 16

12 13 14 15 16

0
24

市级层面丨产品结构 【普通住宅】
3 ? 成交面积段方面,以80-100㎡为主力成交,占比超过五成,100-140㎡为次主力,占比三成;目前市场以刚需为主,改善为辅;
? 成交总价段方面,主力成交集中在80万以下,次主力为100-150万;

交叉分析 (成交套数)

80万以下

80-100万

100-150万

150-200万

200-300万





300-400万



400-500万

500-600万

600万以上

汇总

60㎡以下 3562 28 72 12 5 0 0 0 0 3679 2%

60-80㎡ 8254 1130 1468 631 437 27 2 0 0 11949 6%

80-100㎡ 42908 18855 19825 8986 8584 2221 202 0 0 101581 50%

100-120㎡

面积段
120-140㎡ 140-160㎡

160-180㎡

180-200㎡

200㎡以上

7589

2795

472

131

2

3

6645

3988

1814

463

15

9

10609

8814

3126

1431

397

167

4020

4171

2088

759

180

276

3922

3402

1463

615

309

604

1948

2895

1347

265

169

310

484

1783

862

380

203

169

44

529

881

252

139

198

33

137

552

189

636

1057

35294

28514

12605

4485

2050

2793

17%

14%

6%

2%

1%

1%

汇总

65716

32%

32947

16%

45909

23%

21123

10%

19341

10%

9182

5%

4085

2%

2043

1%

2604

1%

202950

100%

100%

25

市级层面丨产品结构 【别墅】
3 ? 成交面积段方面,以180-200㎡为主力,200-240㎡为次主力;
? 成交总价段方面,以100-200万为总价段门槛,以200-300万为主力总价段;

交叉分析 (成交套数)

100万以下

100-200万

200-300万

300-400万

400-500万

500-600万





600-700万


700-800万

800-900万

900-1000万

1000万以上

汇总

面积段

80㎡以下 80-100㎡ 100-120㎡ 120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200-240㎡ 240-280㎡ 280-300㎡ 300㎡以上

汇总

77

49

64

19

24

22

80

15

3

3

2

358

2%

0

171

378

572

839

638

569

663

98

75

23

4026

28%

0

0

48

382

486

522

1355

970

610

84

296

4753

33%

0

0

18

72

222

220

448

516

373

136

305

2310

16%

0

0

1

5

51

103

223

252

243

70

382

1330

9%

0

0

0

0

4

68

145

119

103

84

203

726

5%

0

0

0

0

0

17

57

90

45

15

129

353

2%

0

0

0

0

0

0

36

50

11

0

80

177

1%

0

0

0

0

0

0

3

6

21

7

32

69

0%

0

0

0

0

0

0

2

2

3

12

29

48

0%

0

0

0

0

0

0

0

0

47

5

121

173

1%

77

220

509

1050

1626

1590

2918

2683

1557

491

1602

14323 100%

1%

2%

4%

7%

11%

11%

20%

19%

11%

3%

11%

100%

-

26

市级层面丨各区成交【别墅】
3 ? 天津主流别墅(180-200㎡;200-240㎡)主要分布区域为武清区和静海区,次主力分布区域为环城四区,主城区基本无别墅供应;
? 武清区别墅产品基本符合天津市场主流,而140㎡以下和280-300㎡产品出于断档状态;

交叉分析 (成交套数)

和平

河北

红桥

河东

河西

南开

北辰

津南



东丽



西青

滨海新区

武清

静海

宝坻

蓟县

宁河

汇总

面积段
80㎡以下 80-100㎡ 100-120㎡ 120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200-240㎡ 240-280㎡ 280-300㎡ 300㎡以上

汇总

3

30

33

28

12

40

1

8

9

11

77

11

25

33

5

13

175

1%

3

29

179

332

94

412

290

197

36

177

1749

12%

27

83

185

440

202

55

30

11

1033

7%

43

133

147

219

337

397

112

41

210

1639

11%

1

8

285

248

86

136

264

288

140

303

1759

12%

1

1

46

326

383

808

981

455

98

416

3515

25%

76

192

404

341

285

519

496

361

261

23

212

3170

22%

23

12

19

16

243

99

16

74

139

641

4%

14

27

186

11

25

56

100

35

66

520

4%

10

5

11

9

5

40

77

220

509

1050

1626

1590

2918

2683

1557

491

1602

14323

100%

1%

2%

4%

7%

11%

11%

20%

19%

11%

3%

11%

100%

27

市级层面丨业态类型【别墅】
3 ? 2016年天津别墅市场以联排为绝对主力成交业态类型,占比超过七成,其中主力面积段在180-240㎡;次主力成交业态为叠加别墅,主力成交
面积在140-160㎡,面积段差异较大;

交叉分析 (成交套数)

独栋

联排

双拼

叠加



复式



类 型

错层

跃层

其他

汇总

面积段

80㎡以下 80-100㎡ 100-120㎡ 120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200-240㎡ 240-280㎡ 280-300㎡ 300㎡以上

汇总

32

11

22

40

14

318

437

3%

3

9

289

574

928

1307

2385

2250

1188

403

996

10332 72%

1

55

1

41

70

264

62

282

776

5%

74

211

219

476

643

250

481

341

65

12

6

2778

19%

77

220

509

1050

1626

1590

2918

2683

1557

491

1602

14323 100%

1%

2%

4%

7%

11%

11%

20%

19%

11%

3%

11%

100%

28

市级层面丨单盘去化能力 【商品住宅】
3 ? 2016年天津别墅市场销售金额TOP20门槛24亿,较2015年2.6亿相比同比上涨93%;Top.20项目主要集中在市内6区;全年天津全运村项目成
交金额、面积双料冠军;成交金额在Top.20中占比16%;

蓟县

宝坻区

武清区

宁河区

北辰区
18

7 6区 西青区
4

东丽区 3
8 津南区
13

静海区

滨海新区

红桥区
15

河北区
20

南开区
9
13

10
河东区

和1平6 区 2
17

5

6

11 12 19
河西区 1

2016年天津商品住宅单楼盘成交总金额排名

排行

项目名称

区域

板块

成交金额 (亿元)

1

天津全运村

2

中海城市广场

3

融创城

4

富力津门湖

5

中海复兴九里

6

恒大帝景

7

云锦世家

河西

小海地

113

河东 十一经路

54

东丽

张贵庄

43

西青

梅江南

38

河西

小海地

37

河东

富民路

37

西青

中北镇

36

8

仁恒滨河湾

津南

双港

34

9

復康路十一號

南开

奥体

31

10

路劲屿东城

河东

卫国道

31

11

天房美棠

河西

小海地

29

12

天房樾梅江

河西

梅江

28

13

鲁能公馆

南开

奥体

28

14

津南新城

津南

咸水沽

26

15 天津陆家嘴金融广场 红桥

泰达城

25

16

天津津湾广场

和平

南市

25

17

雍景湾

河东

富民路

24

18 天津恒大御景湾

北辰 津围公路

24

19

北大资源阅城

河西

小海地

24

20

旺海公府

河北

海河

24

成交面积 (万㎡)
38.5 14.4 14.4 14.8 9.7 10.4 16.7 20.7 4.9 14.1 10.0 5.5 6.7 24.0 7.7 6.9 8.9 10.3 7.7 6.6

成交套数 (套) 3031 803 1346 899 1006 730 1270 2026 258 1483 986 406 328 2108 664 334 832 904 656 499

成交均价 (元/㎡)
29382 37426 29923 25396 37602 35098 21618 16233 63683 21675 28943 50659 41064 10901 32184 35739 27317 23303 31068 36124

29

市级层面丨单盘去化能力 【别墅市场】
3 ? 2016年天津别墅市场销售金额TOP20门槛6.08亿,较2015年2.6亿相比同比上涨134%;成交主要集中在武清和西青区;翠金湖美墅岛2016年
销售面积排名Top.20,2016年月均去化10.6套,较2015年月均2.5套提升较大;

蓟县

11
8 17 19 武清区
9
13
北辰区

宝坻区

宁河区

10 12
20 5
15

6区 7

6
东丽区
18

西青区 4 津南区

14

16

3

静海区

2 1

滨海新区

红桥区

河北区

南开区

河东区

和平区

河西区

2016年天津商品住宅单楼盘成交总金额排名

排行

项目名称

区域

板块

成交金额 (亿元)

1

天津富力新城

静海

团泊镇

11.27

2

融科伍杄岛

静海

团泊镇

11.25

3

中信公园城

津南

天嘉湖

9.79

4

京基领域

津南

天嘉湖

9.24

5

富力津门湖

西青

梅江南

8.89

6

天房锦园

东丽

华明

8.85

7

五矿榕园

西青

李七庄

8.40

8

燕云小镇

武清

城区外

8.15

9

鸿坤原乡半岛

武清

下朱庄

7.88

10

正荣润璟湾

西青

中北镇

7.87

11

新华联世家

武清

城区外

7.31

12

金隅满堂

西青

中北镇

7.22

13 南湖红星国际广场 武清

下朱庄

6.69

14

依水和墅

塘沽 中新生态城 6.53

15

云锦世家

西青

中北镇

6.47

16

泊湖林奇郡

静海

团泊镇

6.41

17

哈兰庄园

武清

城区外

6.39

18 融创中央学府

津南

双港

6.13

19

绿洲湾8号

武清

城区外

6.09

20

旭辉御府

西青

中北镇

6.08

成交面积 (万㎡)
9.07 7.96 7.98 7.84 2.03 6.27 4.70 7.84 4.41 2.50 2.86 2.30 4.68 3.73 2.37 6.68 5.18 2.94 6.36 2.39

成交套数 成交均价 (套) (元/㎡)

559

12426

558

14125

458

12270

258

11785

82

43758

303

14121

126

17867

388

10406

239

17887

134

31520

138

25507

120

31457

220

14319

151

17477

104

27259

313

9604

317

12339

133

20845

227

9572

132

25445

30

企业层面丨市场占有率【商品住宅】
3 ? 2016年商品住宅市场Top.3房企市场占有率25%,Top10占有率47%,Top.20占有率62%;
? 2017年Top.3房企占有率30%,Top10占有率53%,Top.20占有率68%;

2016年天津开发商销售金额TOP20

排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

企业名称
天房集团 融创中国 中海地产
万科 绿城中国 中国恒大 首创置业 富力地产 旭辉集团 金地集团 仁恒置地 世茂房地产 远洋集团 泰达建设 保利地产 绿海地产 鲁能集团 合景泰富 招商蛇口 路劲基建

项目数量 销售金额(亿元) 销售面积(万㎡) 市场占有率

36

332.15

17

261.35

9

157.24

15

141.46

2

112.13

8

89.45

11

83.98

5

80.95

6

56.79

9

55.06

4

54.89

5

51.50

8

50.75

10

49.16

9

48.26

3

41.75

2

38.57

2

35.63

7

31.31

2

31.26

165

11%

100

9%

65

5%

86

5%

38

4%

55

3%

45

3%

55

3%

38

2%

31

2%

27

2%

48

2%

50

2%

22

2%

41

2%

22

1%

12

1%

30

1%

15

1%

15

1%

2017年1-4月天津开发商销售金额TOP20

排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

企业名称 项目数量 销售金额(亿元) 销售面积(万㎡) 市场占有率

万科

10

融创中国

11

天房集团

28

绿城中国

1

路劲基建

2

天房发展

2

金地集团

5

中国恒大

6

中海地产

6

首创置业

8

泰达建设

4

富力地产

3

招商蛇口

3

绿海地产

2

世茂房地产

4

中冶置业

1

九龙仓集团

1

龙湖地产

1

保利地产

6

吉宝置业

3

84.47 56.38 52.11 25.99 24.74 23.66 18.40 17.45 16.94 14.97 14.28 12.87 11.67 10.41 9.14 8.32 8.27 8.25 7.09 6.69

40

13%

19

9%

20

8%

7

4%

9

4%

8

4%

8

3%

13

3%

6

3%

7

2%

5

2%

9

2%

6

2%

4

2%

6

1%

2

1%

2

1%

4

1%

4

1%

4

1%

31

3 房产市场

房产市场城市维度
供求量价: 市场火爆,供不应求,量价齐涨,去 库存效果显著 健康度点评: 全年去库存效果显著,风险下降明显
成交结构: 别墅主力成交在200-300万,180200㎡联排为主,武清为主力成交区 域;

房产市场区域维度
区域策略: 武清区为城市外围区域,为京 津发展轴重要节点,土地供应 逐年缩量,别墅市场主力走量 区域,但客户导入难度较大, 去化速度慢;建议机会性布局

品牌房企
市场占有率与销 市售场:集中度逐年上 升,Top20企业市场 占有率超过六成;

32

目录
4 城市板块解读 |板块概述|具体板块分析|板块流动性对比| 33/111

武清区丨交通通达
4 ? 武清区坐拥多条高速公路,武清高铁站坐落区域板块内。便捷的交通为产业投资客、京津冀投资客置业武清提供充足的理由

京津城际

津蓟线

? 北京到天津城际轨道,全线总长115公里 ? 京津城际轨道交通时速为300公里 ? 京津城际轨道交通将设5座车站。分别是北京南站、亦
庄站,永乐站,武清站,天津站,全线时间:30分钟 ? 杨村站到北京南约20分钟,到天津站约10分钟

京山线

崔黄口站

廊坊站
落垡站 豆张庄站
京台高速

曹子里站

杨村站
武清站

京津高速 公路联络线

津霸铁路

汊沽港站

京台高速

京台高速

京沪高铁

津 蓟 高 速
京津高速

? 区域内高速公路 7条,1条高速 联络线,交通路 网发达。
? 九横九纵路网建 设已经完成,总 长626km。
? 高速铁路1条、 城际铁路1条、 其它铁路6条, 车站8个。

34

武清区丨行政规划
4 ? 武清是京津城市发展 “一轴两带三区”中“武清新城-中心城区-滨海新城”主轴上的重要新城、“三区”中“七里海-大黄堡洼”的湿地生态
保护区;区域定位以“一轴两带八组团” 统筹发展战略建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。

一轴·两带·八组团

高新技术产业基地
? 武清拥有国家级高新技术产业园区,经过15年的发展,形成了新型建材、新材料、 电子信息、生物医药、汽车及零配件等支柱产业,为对接滨海新区、融入京津高 科技产业带打好基础。

现代服务业基地
? 武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势,并正在建设国际保税物流园 区,打造京津大通道上的“陆港“。以物流为特色的现代服务业将在武清新城蓬 勃发展。

生态宜居城市
? 武清生态环境良好,境内河道众多,拥有大黄堡湿地、港北森林公园、金泉湖等 丰富的自然生态资源,生态环境整体上保持了较好水平,为建成京津之间生态宜 居城市创造了有利条件。

35

武清区丨量价供求 【别墅】
3 ? 近年武清区别墅市场成交量逐步走高,2016年成交量价涨幅明显,市场供不应求, 2016年武清区别墅市场成交双料冠军燕云小镇成交8.15亿
元,均价1.04万元/㎡,月均去化32.3套;

2012-2016 武清区 别墅年度供求 走势 (单位:万㎡;元/㎡)

供应面积

成交面积

成交均价

100

80 8454
60

9617

10172

10640

40

20

30 17 0

20 24

54 28

43 54

2012年

2013年

2014年

2015年

2016.01-2017.04 武清区 别墅月度供求 走势 (单位:万㎡;元/㎡)

供应面积

成交面积

成交均价

12

17097

10

12863

8

6

4

2

0

12065
44 78 2016年

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

18000 14694 16000
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

武清区 2016年 别墅市场 成交金额 Top.10

排名

项目名称

区域

板块

成交金额 (亿元)

成交面积 (万㎡)

成交套数

成交均价 (元/㎡)

1

燕云小镇

武清 城区外 8.15

7.84

388

10406

2

鸿坤原乡半岛

武清 下朱庄 7.88

4.41

239

17887

3

新华联世家

武清 城区外 7.31

2.86

138

25507

4 南湖红星国际广场 武清 下朱庄 6.69

4.68

220

14319

5

哈兰庄园

武清 城区外 6.39

5.18

317

12339

6

绿洲湾8号

武清 城区外 6.09

6.36

227

9572

7

阳光墅

武清 城区外 4.75

4.60

197

10340

8

万城聚豪

武清 下朱庄 4.06

3.65

185

11115

9

松江水岸唐宁

武清 杨村

3.63

3.22

114

11250

10

颐湖庄园

武清 城区外 3.28

3.10

96

10550

36

武清区丨板块概述 【别墅市场】
4 ? 武清区为天津市别墅市场主要成交走量区域,而武清区别墅市场各版块全年供不应求,价格涨幅明显;杨村和下朱庄板块为武清新城规划区
域内,区域价值看涨;而城区外全年成交量增幅明显;

城区外

杨村 下朱庄

翠金湖美墅岛

北辰区

2016年天津武清区 各板块【别墅】年度供求 对比 (单位:万㎡;元/㎡)

50
城区外
45

下朱庄

13409

杨村

40

11372

35

30

25

20

15

10

5

0

16000 14000 12333 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

*2014板块供应数据缺失

供应面积

成交面积

成交均价

37

武清区丨交叉分析 | 总价段&面积段 【别墅市场】
4 ? 面积段以200-240㎡为主力成交,180-200㎡为次主力,总价段以200-300万为主力成交,180-200㎡别墅单价溢价能力最强,140-160㎡
单价溢价能力次之;140㎡一下紧凑型别墅产品较少,多为大面积舒适性别墅产品;

交叉分析 (成交套数)

100万以下

100-200万

200-300万

300-400万



400-500万





500-600万

600-700万

700万以上

汇总

面积段
120㎡以下 120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200-240㎡ 240-280㎡ 280-300㎡ 300㎡以上

2

3

4

6

1

3

46

230

179

124

332

54

4

9

93

176

454

467

276

39

129

19

140

118

69

33

106

9

57

9

29

10

110

28

26

18

6

18

1

22

7

2

17

1

1

1

30

2

46

326

383

808

981

455

98

416

0%

1%

9%

11%

23%

28%

13%

3%

12%

汇总

19

1%

978

28%

1634

46%

485

14%

224

6%

96

3%

49

1%

33

1%

3515

100%

100%

38

武清区丨交叉分析 | 业态类型&面积段 【别墅市场】
4 ? 武清区别墅市场目前以联排为绝对主力成交业态,占比超过八成;联排别墅以200-240㎡为主力成交面积段,180-200㎡为次主力成交面积
段;同时武清还有少量叠加、双拼产品;

交叉分析 (成交套数)
独栋

面积段

120㎡以下 120-140㎡ 140-160㎡· 160-180㎡ 180-200㎡ 200-240㎡ 240-280㎡ 280-300㎡ 300㎡以上

汇总

0

0

0

0

0

13

15

0

19

47

1%

联排

2

46

313

313

683

812

380

92

271

2912

83%

双拼
业 态
叠加

0

0

0

1

1

7

48

6

125

188

5%

0

0

13

69

124

149

12

0

1

368

10%

汇总

2

46

326

383

808

981

455

98

416

3515

100%

0%

1%

9%

11%

23%

28%

13%

3%

12%

100%

39

武清区丨区域市场机会丨版块市场丨别墅
4 ? 杨村版块紧邻武清高铁站,是武清高层住宅集中区域,凭借与北京、廊坊的交通便捷及价差梯度,普通住宅吸引了大量的北京外溢客户; ? 下朱庄版块距离天津市区较近,高速国道直达性高,普通住宅吸引了武清本地刚需和首改的客户,少量天津外溢客户; ? 城区外版块较北京、廊坊相对较近,以北京、廊坊的外溢客户为主;

北京

廊坊

恒大 山水城

城区外

经纬

城市绿洲 杨村 雍鑫

远洋

花园

香奈

鸿坤
原乡半岛 下朱庄
世茂 茂悦府

碧桂园 莫奈的湖
保利 梧桐雨

天津

板块

近期项目 经纬城市绿洲

产品

入市 时间

高层 小高层

2013/12

套数 2825

整盘量价

面积(㎡)

均价 (元/㎡)

248387

7561

2017年1-5月价格量价 套数 面积 均价 23 3064 13738

流速 (㎡/月)
6899

杨村

远洋香奈

高层 小高层

2015/7

1309

143444

9140

-

-

二手报价 25000

5976

雍鑫花园

高层 小高层

2015/5

831

108575

9604

-

-

二手报价 24000

6050

鸿坤原乡半岛 洋房 2015/9 347

46121

9919

15 2070 10170

3800

下朱庄 世茂茂悦府 洋房 2012/6 873

94898

保利梧桐雨 洋房 2015/9 523

恒大山水城

高层 小高层

2011/7

2579

城区外 碧桂园莫奈的湖 洋房 即将入市

51298 307666

7641 8330 5379

最新报价 13500
最新报价 13500
二手报价 12000
最新报价 12000(精
装修)

2600 2800 5000
-

40

武清区丨板块存量盘点
4 ? 区域洋房产品未来集中供应区域为下朱庄版块和碧桂园产品,广义存量45.5万方; ? 从竞品分布的位置来看,下朱庄版块存量去化周期可控,未来对天津市区的外溢客户拦截将逐步减弱,; ? 杨村版块的普通住宅供应稀缺,对北京、廊坊的外溢客户拦截较少;碧桂园项目将是本项目导入北京、廊坊客户的主要竞品;
洋房高压分析:

板块

项目名称

总体量 已推未售 未推 广义存量 去化周期

鸿坤原乡半岛

11.3

0

6.7

6.7

41.9

杨村

保利梧桐语

17.1

0.1

11.9

12.0

30

世茂茂悦府

13.1

2.47

1.93

4.4

30

城区外 碧桂园莫奈的湖

22.4

0

22.4

22.4

-

北京

廊坊

城区外
杨村

碧桂园 莫奈的湖

鸿坤
原乡半岛 下朱庄
世茂 茂悦府

保利 梧桐雨

汇总

63.9

2.6

42.9

45.5

-

天津

41

武清区丨区域市场机会丨版块市场丨别墅
4 ? 杨村版块紧邻武清高铁站,是武清高层住宅集中区域,当前没有别墅项目供应; ? 下朱庄版块距离天津市区较近,高速国道直达性高,同时借助南湖等自然资源,别墅吸引了武清本地改善和部分天津首改客户。 ? 城区外版块较北京、廊坊相对较近,以北京、廊坊的首改及投资客户为主;

北京 廊坊

恒大 山水城

城区外

杨村
鸿坤
原乡半岛 下朱庄
世茂 茂悦府

碧桂园 莫奈的湖
保利 溪湖林语
万科 南湖郡

天津

板块

近期项目

产品

入市 时间

整盘量价

2017年1-5月价格量价

套数

面积(㎡)

均价 (元/㎡)

套数

面积

均价

鸿坤原乡半岛 联排 2017/1 39

8824

24650

39 8824 24650

流速 (㎡/月)
2206

下朱庄

万科南湖郡

叠加/联 排/双拼

2017/3

45

9116

15446

45

9116

15446

3038 (3月开盘处于强销器)

保利梧桐雨 联排 2014/12 111

20765

12379

-

-

-

1153

恒大山水城 双拼 2011/7 236 城区外
碧桂园莫奈的湖 别墅 2016/12 42

49240 8513

8818 13083

二手报价 17000

820 1702

42

武清区丨板块存量盘点 | 别墅
4 ? 区域别墅产品未来集中供应区域为下朱庄版块,广义存量31.6万方; ? 从竞品分布的位置来看,下朱庄版块存量大去化周期长,将大大拦截天津市区的改善客户; ? 杨村版块、城外区域别墅产品供应稀缺,对北京、廊坊的外溢客户拦截较少;
别墅高压分析:

板块

项目名称

总体量

已推未售

未推

广义存量 去化周期

北京

鸿坤原乡半岛

20.8

0.0

8.8

8.8

15.2

廊坊

杨村

保利梧桐语

24.8

0.6

17.5

18.1

45.2

万科南湖郡

10.1

2.5

1.9

4.4

14.7

城区外

碧桂园莫奈的湖

23.5

0.0

0.3

0.3

1.0

汇总

79.2

3.2

28.4

31.6

20.0

城区外

杨村
鸿坤
原乡半岛 下朱庄

碧桂园 莫奈的湖
保利 梧桐语
万科 南湖郡

天津

43




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